Meine erste Wohnung hat mich 36.000 Euro und eine Illusion gekostet

Wer heute auf unsere Baustellen im Hopfengarten oder in der Niendorfer Straße schaut, sieht Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser, die wir für Kapitalanleger und für uns selbst bauen. Angefangen hat das alles viel kleiner: mit einer Altbauwohnung in Magdeburg-Stadtfeld, die ich Mitte 20 für rund 36.000 Euro gekauft habe.

01 Mitte 20, ein Angebot, kein Plan

Das Angebot kam über ein Magdeburger Maklerunternehmen, eine Wohnung in der Liebknechtstraße in Stadtfeld. 35.000, 36.000 Euro – für eine vermietete Wohnung in einem Gründerzeithaus klang das nach einem Einstieg, den man sich leisten kann. Ich habe sie mir angesehen, gekauft und vermietet.

Was hinter Putz, Decke und Fußboden steckte, habe ich mich damals nicht gefragt. Ehrlich gesagt habe ich mich mit dem Thema überhaupt nicht beschäftigt.

02 Die Balkone: ein Anstrich, den niemand wollte

Das Haus hatte Holzbalkone. In einer der ersten Eigentümerversammlungen habe ich gesagt: Die müssen gestrichen werden, Holz muss gepflegt werden, sonst geht es kaputt. Die anderen Eigentümer wohnten selbst im Haus. Für sie war die Wohnung ein Zuhause, keine Kapitalanlage – und ein Anstrich war ihnen zu teuer. „Die Balkonanlage ist doch so in Ordnung." Ich wurde überstimmt.

Keine zwei Jahre später kam das erste Wasser durch. Die Balkone wurden gesperrt, dann abgerissen und komplett neu gebaut, weil sie nicht mehr zu reparieren waren. Bezahlt haben das alle Eigentümer über eine Sonderumlage – mein Anteil: über 6.000 Euro. Für einen Schaden, den ein Eimer Farbe verhindert hätte.

03 Der Schwamm in der Decke

Das zweite Problem kam beim Verkauf. In der Decke wurde ein Pilzbefall festgestellt – Hausschwamm, ein verdeckter Mangel, von dem niemand wusste. Das ist das Risiko jeder Bestandsimmobilie: Man kann nicht in die Decke gucken, nicht in den Fußboden, nicht in die Wände. Man kauft, was man sieht – und haftet für das, was man nicht sieht.

Das war der Punkt. Eine Kapitalanlage, deren Kosten andere bestimmen und deren Substanz man nicht kennt, ist keine Strategie. Sie ist eine Hoffnung.

04 Nie wieder Altbestand – wir bauen selbst

Es war ein Abend, an dem ich für mich festgelegt habe: Ich kaufe nie wieder Altbestand. Alles, was wir als Kapitalanlage machen, bauen wir selbst – weil wir dann wissen, was wir haben. Ich weiß, welche Qualität ich liefere, und ich weiß, dass ich damit keine Sorgen mehr habe.

Mit 30, 31 haben Diane und ich das Haus nebenan gebaut – unser erstes eigenes Neubauprojekt. Inzwischen sind es sieben privat gebaute Häuser, alle in Magdeburg und Umgebung, alle noch in unserem Bestand. Dazu kommt unser eigenes Haus, mit dem alles anfing – davon erzählen wir im nächsten Beitrag.

Und nach gut 15 Jahren können wir Bilanz ziehen: Ein einziges Mal gab es an einem unserer Häuser einen größeren Defekt – eine Heizungsanlage. Ein mechanisches Bauteil, der Monteur kommt, tauscht es aus, fertig. Nie die Bausubstanz.

05 Warum Neubau das kalkulierbare Risiko ist

Das ist kein Bauchgefühl, das ist Rechnen. Beim Neubau sind Sie in den ersten fünf Jahren durch die gesetzliche Gewährleistung abgesichert. Wenn vernünftig gebaut wurde, ist die Wahrscheinlichkeit, dass in den fünf bis zehn Jahren danach etwas Größeres passiert, sehr gering.

Deshalb fällt auch die Instandhaltungsrücklage – der Betrag, den der Verwalter monatlich pro Wohnung festsetzt, typischerweise 80 bis 90 Euro – beim Neubau niedrig aus. Beim Altbau muss sie deutlich höher sein, damit die nächste Sonderumlage nicht zum Notfall wird. Diese Rücklage geht direkt von Ihrer Rendite ab. Beim Altbau ist sie ein Puffer für ein Risiko, das Sie nicht kennen. Beim Neubau ist sie eine Formsache.

07 Warum ich das erzähle

Viele, die zu uns kommen, stehen genau da, wo ich mit Mitte 20 stand: Sie wollen anfangen, ein Angebot liegt auf dem Tisch, und es klingt günstig. Ich sage ihnen, was mir damals niemand gesagt hat: Günstig ist, was Sie kalkulieren können. Alles andere ist ein Preis, den Sie erst später erfahren.