Das Haus nebenan: Wie aus einer Altersvorsorge sieben Mietobjekte wurden

Nach der Wohnung in Stadtfeld stand für mich fest: Was wir vermieten wollen, bauen wir selbst. Dass wir überhaupt vermieten, war nie die Frage. Eine Immobilie als Altersvorsorge ist für mich die sinnvollste Form, fürs Alter vorzusorgen – weil man sie selbst beeinflussen kann. Nur das Wie musste sich ändern.

Wie aus diesem Entschluss sieben Häuser in Hohenwarthe wurden, was sie gekostet haben und was ich heute anders machen würde, erzähle ich hier. Die Vorgeschichte steht im ersten Beitrag.

01 Der Anfang: ein freies Grundstück neben unserem Haus

Es gab keinen großen Plan. Es gab ein Grundstück. Als Diane und ich unser eigenes Haus gebaut hatten, war das Nachbargrundstück links noch nicht verkauft. Rechts liegt ein Regenrückhaltebecken der Gemeinde – da kommt nie ein Nachbar hin. Links aber hätte jemand eine zweigeschossige Stadtvilla auf unsere Südseite setzen können, mit Schatten auf unserer Terrasse und Blick in unseren Garten.

Also haben wir das Grundstück gekauft und selbst entschieden, was dort steht: ein flacher Bungalow, so platziert, dass wir von der Terrasse aus keine Fenster sehen. Der Grundriss war im Grunde unser eigener, etwas abgewandelt und verkleinert – ein Haus, in dem sich Menschen jeden Alters wohlfühlen können. So haben wir uns unseren Nachbarn selbst ausgesucht. Und nebenbei unser erstes Mietobjekt gebaut.

02 Die Zahlen des ersten Hauses

Das war 2013. Rund 50.000 Euro für das Grundstück, rund 160.000 Euro für den Bau, 40.000 Euro Eigenkapital. Für Hohenwarthe haben wir damals 40 bis 50 Euro pro Quadratmeter Grundstück bezahlt – in Magdeburg lagen die Preise zur gleichen Zeit bei über 100 Euro. Das war Absicht: Wenn Magdeburg steigt, zieht das Umland nach, und Hohenwarthe hatte Aufholbedarf.

Das Wissen hatte ich mir nicht angelesen. Ich arbeitete damals schon zehn Jahre bei FUNDAMENTA und hatte unzählige Einfamilienhäuser für Kunden geplant und gebaut. Ich wusste, worauf Menschen in einem Haus Wert legen – zum Beispiel ein Gäste-WC. In einer Wohnung gibt es so etwas nicht.

03 Schulden oder Verbindlichkeiten? Eine Frage der Denkweise

Viele fragen uns, wie wir mit der Verschuldung umgegangen sind. Ehrlich: Für mich waren das nie Schulden. Schulden mache ich, wenn ich mir Geld leihe und nicht weiß, wann ich es zurückzahlen kann. Eine Verbindlichkeit ist etwas anderes: Ich nehme einen Kredit auf, schaffe damit sofort einen Gegenwert und vereinbare eine monatliche Tilgung. Das Haus stand – und damit stand der Gegenwert. Im schlimmsten Fall hätten wir verkauft, die Bank ausgezahlt und wären raus gewesen.

Das Haus war 14 Tage nach Fertigstellung vermietet. Die Miete lag deutlich über der Kreditrate, wir waren vom ersten Monat an im Plus. Da war klar: Das machen wir noch einmal. Und noch einmal. Am Ende waren es sieben Häuser.

Und ja, es hat sich gelohnt. Die ersten Häuser haben wir nach zehn Jahren verkauft – mit jeweils über 100.000 Euro Gewinn. Das hat uns Türen geöffnet, die sonst zu geblieben wären. Unser Ferienhaus im Ausland zum Beispiel hätte es ohne diese Häuser nie gegeben.

04 Warum Hohenwarthe – und nicht Magdeburg

Hohenwarthe ist kein Ort mit großer Infrastruktur. Aber es ist ein Ort, in den Menschen ziehen, die in der Stadt arbeiten und abends Ruhe wollen. Genau diese Mieter haben wir bekommen. Bei der Grundstückswahl haben wir immer auf dieselben Dinge geschaut: Wie ist der Baugrund – leicht zu gründen oder schwierig? Wie gut ist die Lage erreichbar und vermietbar? Was sagt der Mietspiegel? Und wie könnte sich der Ort entwickeln? Magdeburg wäre noch besser gewesen – wenn man sich den Grundstückspreis leisten kann.

05 Was ich falsch eingeschätzt habe

Auf die Frage nach Fehlern antworte ich gern: „Keine, ich bin Profi." Das ist nur halb wahr. Zwei Dinge habe ich unterschätzt – und eines habe ich gewusst und trotzdem ignoriert.

Die Zeit. Ich habe alles selbst gemacht – Vergabe, Handwerkersuche, Bauleitung, abends noch Baustelle lüften und aufräumen. Das kam auf meinen normalen Arbeitstag obendrauf, und es hat an unserer Beziehung gerüttelt. Ja, die Rendite war dadurch höher. Aber ich hätte die Zeit lieber mit meiner Familie verbracht. Heute würde ich das Projekt schlüsselfertig zum Festpreis in eine Hand geben.

Die Zinsbindung. Ich bin damals selbst zu den Banken gegangen und habe die Darlehen auf zehn Jahre abgeschlossen – zu 1,85 Prozent. Hätten wir die Zinsen auf 15 Jahre festgeschrieben, wäre heute vieles einfacher. Denn nächstes Jahr laufen drei Darlehen aus, und die Anschlussfinanzierung wird bei über fünf Prozent liegen.

Die Drei-Objekt-Grenze. Privat darf man innerhalb von zehn Jahren nur drei Objekte steuerfrei verkaufen. Die Regel kannte ich. Ich habe sie nur nicht beachtet, weil sich eins aus dem anderen ergeben hat – ein Haus, dann das nächste, dann das übernächste. Drei Häuser konnten wir nach zehn Jahren spekulationsfrei verkaufen. Die anderen müssen wir halten, und genau die werden jetzt nachfinanziert. Was damals gefehlt hat, war jemand mit Erfahrung, der von außen sagt: Bei sieben Häusern braucht ihr einen anderen Plan als bei drei. Heute sind wir dieser Jemand für unsere Kunden.

07 Warum wir das erzählen

Wenn mich heute jemand fragt, ob ich den Weg noch einmal gehen würde: auf jeden Fall. Eine Immobilie ist für mich die einzige Geldanlage, die ich wirklich steuern kann. Die Mieteinnahme tilgt den Kredit, die Inflation hebt den Wert – nach zehn Jahren ist das Haus mehr wert, und die Verbindlichkeit ist kleiner. Beides gleichzeitig. Das gibt es bei keiner Aktie.

Aber ich würde ihn heute mit Begleitung gehen. Die Rechnung „Miete größer als Kreditrate" funktioniert bei heutigen Zinsen und Baukosten nicht mehr so einfach wie damals. Wie wir deshalb unsere Strategie umgebaut haben und wann aus privaten Häusern eine GmbH wurde – das ist der nächste Beitrag.